Уни-комерс - Професионални Брокери

 При продажба

1. “Уни-комерс” ООД осигурява на своите клиенти посредническа услуга във връзка с предоставеният й недвижим имот за осигуряване на клиенти – потенциални купувачи.
2. Агенцията, при необходимост, оказва съдействие за набавяне на необходими допълнителни документи, както и съдействие във всички държавни органи, институции и учреждения, като това й задължение се заплаща допълнително по приложен ценоразпис.
3. “Уни-комерс” ООД рекламира обектите за продажба в най-престижните средства за масово осведомяване.
4. При проявен интерес към обекта, предлаган от “Уни-комерс” ООД, между бъдещите продавач и купувач се сключва предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или договор за строеж.
5. За осъществяване на дейността си “Уни-комерс” ООД получава възнаграждение в размер на 2,5% /две цяло и пет десети процента без ДДС/, което включва разходи за набиране на оферти, реклама, заплащане на услугите, извършени от “Уни-комерс” ООД, както и възнаграждение на брокера, ръководещ дейността по осъществяване на сделката.
6. Посоченото в чл. 4 възнаграждение се дължи към момента на подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл. 19, ал. 3, от ЗЗД или договор за строеж.
7. При осъществяване на оглед с кандидат-купувачи, предоставени от агенцията, ПРОДАВАЧЪТ подписва ПРОТОКОЛ, с който удостоверява, че е извършил огледа и е получил информацията за конкретния КУПУВАЧ от “Уни комерс-2” ООД и и при продължаващ интерес се задължава да преговаря и извършва сделка с този КУПУВАЧ, единствено и само чрез “Уни комерс-2” ООД. Този ПРОТОКОЛ не задължава ПРОДАВАЧЪТ да работи само и единствено с агенция “Уни комерс-2” ООД.

- При покупка

1. “Уни-комерс” ООД осигурява на своите клиенти посредническа услуга във връзка с покупката на търсеният недвижим имот и осигуряване на оферти за продажба по съответен зададен критерий.
2. Агенцията, при необходимост, оказва съдействие за набавяне на необходими допълнителни документи, както и съдействие във всички държавни органи, институции и учреждения, като това й задължение се заплаща допълнително по приложен ценоразпис.
3. При проявен интерес към обекта, предлаган от “Уни-комерс” ООД, между бъдещите продавач и купувач се сключва предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или договор за строеж.
4. За осъществяване на дейността си “Уни-комерс” ООД получава възнаграждение в размер на 2,5% /две цяло и пет десети процента без ДДС/, което включва разходи за набиране на оферти, реклама, заплащане на услугите, извършени от “Уни-комерс” ООД, както и възнаграждение на брокера, ръководещ дейността по осъществяване на сделката.
5. Посоченото в чл. 4 възнаграждение се дължи към момента на подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл. 19, ал. 3, от ЗЗД или договор за строеж.
6. При осъществяване на оглед на обекти, предоставени от агенцията, КУПУВАЧЪТ подписва ПРОТОКОЛ, с който удостоверява, че е извършил огледа и е получил информацията за конкретния обект от “Уни комерс-2” ООД и и при продължаващ интерес се задължава да преговаря и извършва сделка за този имот, единствено и само чрез “Уни комерс-2” ООД. Този ПРОТОКОЛ не задължава КУПУВАЧЪТ да работи само и единствено с агенция “Уни комерс-2” ООД.

- При отдаване под наем

1. “Уни-комерс” ООД осигурява на своите клиенти посредническа услуга при отдаване под наем на недвижим имот и осигуряване на потенциални наематели.
2. За осъществяване на дейността си “Уни-комерс” ООД получава възнаграждение в размер на 50% /петдесет процента без ДДС/, еднократно от договорения месечен наем, което включва разходи за реклама, заплащане на услугите, извършени от “Уни-комерс” ООД, както и възнаграждение на брокера, ръководещ дейността по осъществяване на сделката.
3. Посоченото в чл. 2 възнаграждение се дължи към момента на подписване на договор за наем на конкретния имот.
4. При осъществяване на оглед с кандидат-наематели, предоставени от агенцията, НАЕМОДАТЕЛЯТ подписва ПРОТОКОЛ, с който удостоверява, че е извършил огледа и е получил информацията за конкретния НАЕМАТЕЛ от “Уни комерс-2” ООД и и при продължаващ интерес се задължава да преговаря и извършва сделка с този НАЕМАТЕЛ, единствено и само чрез “Уни комерс-2” ООД. Този ПРОТОКОЛ не задължава НАЕМОДАТЕЛЯТ да работи само и единствено с агенция “Уни комерс-2” ООД.

- При наемане

1. “Уни-комерс” ООД осигурява на своите клиенти посредническа услуга при наемане на недвижим имот и осигуряване на оферти по зададен критерий.
2. За осъществяване на дейността си “Уни-комерс” ООД получава възнаграждение в размер на 50% /петдесет процента без ДДС/, еднократно от договорения месечен наем, което включва разходи за набиране на оферти, реклама, заплащане на услугите, извършени от “Уни-комерс” ООД, както и възнаграждение на брокера, ръководещ дейността по осъществяване на сделката.
3. Посоченото в чл. 2 възнаграждение се дължи към момента на подписване на договор за наем на конкретния имот.
4. При осъществяване на оглед на обекти, предоставени от агенцията, НАЕМАТЕЛЯТ подписва ПРОТОКОЛ, с който удостоверява, че е извършил огледа и е получил информацията за конкретния обект от “Уни комерс-2” ООД и и при продължаващ интерес се задължава да преговаря и извършва сделка за този имот, единствено и само чрез “Уни комерс-2” ООД. Този ПРОТОКОЛ не задължава НАЕМАТЕЛЯТ да работи само и единствено с агенция “Уни комерс-2” ООД.

- При други услуги 

Цените и начина на работа за другите дейности на фирмата, които са описани в “Услуги” са плод на допълнителна договорка в зависимост от конкретния проект и работа която се извършва.

Покупка и продажба

  След като купувачът вземе окончателно решение за покупка на недвижим имот и договори всички аспекти с продавача, препоръчително е да се подпише предварителен договор, които да описва важни детайли от бъдещата сделка. Това включва - точна цена на имота, размер на депозита (ако е договорен такъв), необходими документи за сделката, начин на плащане, неустойки при неспазване на правни и договорни задължения на някоя от страните и други, ако са договорени от купувача и продавача. Този предварителен договор дава гаранции и на двете страни, че договорените параметри на сделката няма да бъдат променени до нейната дата. Тази стъпка е препоръчителна в случаите, когато продавачът не е готов с всички необходими документи за сключването на сделката (изброени по-долу). Издаването на всички административни и правни документи отнема около един месец.
Всичко необходими документи за сключване на сделката трябва да бъдат получени, подготвени и представени от продавача и нотариуса (в някои случаи и от купувача). Някои от тези документи трябва да бъдат извадени от местната община от продавача.

• Документ за собственост на недвижимият имот
• Актуална скица на имота, издадена през последните шест месеца (необходима е за земя и за имоти в населени места с влязла в сила кадастрална карта)
• Актуална данъчна оценка на имота
• Удостоверение за липса на тежести върху имота
• Декларация за гражданство и гражданско състояние
• Декларация за липса на данъчни задължения
• Декларация за намерение за покупка на имот
• Документи за самоличност
• Квитанция за внесени държавни такси от купувача и продавача
• Ако купувачът е юридическо лице и сделката се сключва от представляващо лице:

-          Актуално състояние на юридическото лице, издадено през последните шест месеца
-          Решение за покупка на конретния недвижим имот, взето от управляващия орган на юридическото лице
-          Нотариално заверено пълномощно за лицето представляващо купувача, което да описва действията, които лицето може да извършва по покупката на конкретния имот
Нотариусът, който изповядва сделката е задължен да прегледа всички документи и потвърди тяхната пълнота и автентичност. Двете страни трябва да постигнат съгласие за начина на плащане пред нотариуса (банково плащане, в брой, др.)
Купувачът е задължен да регистрира имота в данъчното подразделение на общината, в която се намира имотът, в срок от два месеца след покупката (това не е задължително за земеделски земи).
източник: ceb.bg

Как да не се минем с цената на имот, когато купуваме или продаваме имот

Колкото и да е хубаво едно жилище и колкото и да ни харесва, когато стане дума за цената, настъпва момента на истината.

 

Като продавачи или купувачи трябва да знаем, че има един кофти фактор наречен ПАЗАР, който не зависи пряко от нас. С две думи, дори и да сте гений в маркетинга и рекламата, ако цената Ви не отговаря на пазара, шансовете Вашето жилище да се продаде скоро не са обнадеждаващи.

От друга страна, адски грешно е схващането, че купувачите „определят“ крайната цена, понеже те са тези, които държат парите. НИСКАТА ПОКУПАТЕЛНА СПОСОБНОСТ НА ЕДИН КУПУВАЧ НЕ Е ФАКТОР ЗА СВАЛЯНЕ НА ЦЕНАТА. Казано по друг начин, ако в „джоба” си имате 30 000 евро, а апартамента който си харесвате струва 35 000 евро, „никак” не е задължително продавача да ви го продаде. Когато двете страни не могат да се срещнат на определено ценово равнище просто НЯМА СДЕЛКА.

Много често, когато някой за пръв път излиза на пазара на недвижими имоти, опитвайки се да продаде своето жилище, той се ориентира за цената, по имотите, сходни с неговия. Водещи ориентири в тази „отговорна” задача са най-вече вестник „ ПОЗВЪНЕТЕ” , imot.bg и съседите от другия вход, които продадоха имота и му взеха много пари :) (Вие чували ли сте съсед, който си е продал имота евтино?). Истината е там, че много от тези цени в интернет и печатните издания са определени по същия начин. Сумите, на които реално се продават тези имоти са съвсем други. Това са цени, които един продавач или купувач няма как да знае, ако няма статистика за реално сключени сделки.

От друга страна продавачите много често са емоционално обвързани с жилището и не са обективни при определяне на цената (нашето жилище е най- хубаво и затова ще искаме 1000-2000 евро отгоре). Който успее да се дистанцира от това и да работи на пазарен принцип, има по-големи шансове да продаде имота си.

Как можем да се ориентираме за пазарната цена на имота си в 3 стъпки?

1. Взема се една средна цена за района, в който търсите или продавате. Да речем, че има масово жилища на 40 000 евро.

2. След това вземаме и най-ниската цена в същия район, която примерно е 34 000 евро. Инцидентно много рядко се появява за продан апартамент, при който поради някаква причина (просрочена ипотека, капариране на изгоден имот и др.) се търси бърза продажба. Обикновено такъв тип имот се продава за ден-два, но стои по реклами със седмици, дори с месеци, за да служи на по–некоректни агенции да привличат клиенти (набирателна оферта).

3. След като имаме средната и най-ниската стойност, горе-долу по средата е реалната цена за типа имот, който търсите. Тази рецепта е универсална и може да служи както на продавачи, така и на купувачи.

Държим да отбележим, че формулата се прилага според състоянието. Примерно, ако търсите жилище за ремонт, гледате цените на жилищата за ремонт и обратно.

 

Естествено всяко правило си има изключение. На пазара има имоти, в които са вложени много средства в преустройства и ремонти с качествени материали и те не могат да се „осреднят“ по примерната формула. Също така трябва да се съобразим с етажа, изложението и местоположението на имота.

Така, сега преди да ни нападнат „капацитетите”в областта, че такава формула за определяне на цени няма и това са „пълни глупости”, държа да подчертая, че тя не съществува в ”дебелите книги” ,а е създадена на база нашите продължителни наблюдения и опит, с цел да Ви бъде от полза и да Ви спести време в лутането при определянето на цената. Това, което можем ОТГОВОРНО да Ви заявим е, че тя няма драстично да ви подведе. САМИ ЩЕ СЕ УБЕДИТЕ В ТОВА. УСПЕХ !

източник: ceb.bg

Ползите от работата с професионален брокер и агенция

В условията на криза всички пишат само песимистични, апокалиптични и ужасяващи сценарии за пазара. Всъщност нищо не е чак толкова страшно и трудно постижимо. Стига да знаете КАК.

Истината е, че професионалните консултанти и посредници могат да ви докарат много по-бързо до заветната цел и то без да се порежете.

Представете си, че шофирате БЪРЗО из непознат град през нощта, да речем София. Просто запалете двигателя и карайте след нас. Ние знаем къде са дупките по пътищата, а те наистина са много. Ще ги заобиколите, ще стигнете по-бързо и няма да си счупите колата.

На пазара има много професионалисти, но нека не забравяме и факта, че той гъмжи от посредници, които нямат нужните умения  и пречат на имиджа на професията, объркват клиентите и създават грешни впечатления за нашата работа и ползите от нея . Те не защитават интереса на клиентите си, а го прецакват (тази дума е жаргонна, но звучи по-красноречиво, а е и по-ясно).

По-долу са изброени само някои от основните преимущества при работата с посредник:

1. Имате възможност да продадете имота си много по-бързо.

Най-силният коз на агенциите е, че разполагат с база данни от купувачи. С две думи  всеки един, който се обажда по дадена оферта, се регистрира от брокера. Агенцията рекламира много имоти, следователно й се обаждат и много различни купувачи. Същата тази агенция може да се обади на тези клиенти в по-късен етап и да им предложи вашия имот.

Ако просто си пуснете обява във вестника, вие ще се конкурирате с всички други частни лица и аганции, надявайки се някой да ви звънне.  Неприятния факт е, че 90 % от обажданията ще са от посредници, а не от реални купувачи. Дори и да имате щастието реален клиент да ви звънне, имайте предвид , че той ще се обади и на много други обяви, така, че шансовете да докарате някой до оглед, а след това и до сделка, силно се редуцират.

Схванахте ли разликата? С частната обява пускате въдичката и се надявате. Чрез агенция, уловената риба в мрежата идва директно при вас.

Освен това  от добрия посредник се очаква да ви консултира през целия процес на продажбата.

Ценообразуването също не е лека задача.  Много е трудно сам да прецените колко е реалистична вашата оферта на пазара в момента, тъй като само посредниците имат информация за цените, на които РЕАЛНО се сключват сделки. Цените на повечето обяви във вестника са офертни (т.е завишени), понеже са определени по същия емоционален начин.  За това е несериозно да се предлага имот без да се коментира неговата конкурентност. А както се сещате, надценените имоти се продават БАВНО.

2. Имате възможност да купите подходящ имот бързо и безопасно.

Точка 2 донякъде е аналогична на точка 1. Месото в сандвича тук е, че освен набора на оферти има оценка и отсяване на тези оферти. Освен отбрани оферти като качество, посредника ще ви предложи и такива имоти, които вече са стигнали пазарната си цена и отговарят на вашето търсене. Пък и е много по-сигурно.

Нищо не ви спира да си купите например обект в новострояща се сграда директно от строителя, но имате ли вие лично професионалните познания относно правните въпроси по проучване на собствеността, спазването на правилата и нормите при проектирането, изпълнението и въвеждането в експлоатация на обекта? Ще уловите ли тънкостите при договарянето и подводните камъни, заложени в предварителния договор? Ако нещо се обърка още в зародиш и не го „хванете”, никакво целуване на кръстчета и чукане на дърво не може да ви помогне.

Не забравяйте също, че докато търсите имот, много често ще попадате на обяви на агенции или брокери, прикрити като частни лица. Същите тези ще поискат да им платите комисионна. Не е ли по-добре, ако ще плащате, сами да изберете посредника си, който да изхожда от вашите интереси,  а не да го  „уцелвате” на случаен принцип?

3. Умения в преговорите
Много хора си мислят, че умеят да преговарят, но почти винаги влизайки в директни преговори, се стига до излишни емоционалности и сдлеката се проваля. Никой купувач, не иска да даде повече пари, отколкото е необходимо, но и нито един продавач не обича да „атакуват” имота му директно, изваждайки на яве недостатъците му.

Когато между двете страни има посредник, за който сделките с имот са ежедневие, нещата стоят съвсем по друг начин. Вместо да налучквате правилния начин за своя сметка, е по-добре да се доверите на човек, който прави това всеки ден.

4. Защита от имотни измами
Никой адвокат или брокер не може да ви защити на 100% от имотна измама. Но този шанс може значително да се редуцира обаче.

Областта на недвижимите имоти е като океан, в който ако влезете много на дълбоко, може или да се удавите, или някоя акула да ви изяде на едри хапки за предястие. Дали ще успее да Ви спаси брокера е въпрос не само на опит от негова страна, но и от дълбочината, в която сте нагазили.  Всичко зависи най-вече от вас - на каква дълбочина плувате и дали плажа се охранява.

Не забравяйте, че удостоверението за тежести никак не ви дава пълна гаранция за всички подводни камъни, които са заложени. .

Не се заблуждавайте, че щом сделката минава през нотариус и всичко е наред. Много от измамите стават точно с помощта на нотариуси.

5. Известна доза сигурност при провеждането на огледи
Всеки професионален брокер сключва първоначално договор за оглед, където са и личните данни на лицето, което посещава апартамента ви.

Така не рискувате  да допускате лица, които не са се легитимирали, до дома си.

6. И не на последно място – непрестанно повтарящите се телефонни разговори, които сякаш нямат край

След като пуснете обявата си във вестника, още на следващия ден ви прозвънява цяло ято от агенции. Телефонът Ви звъни НЕПРЕСТАННО, а доста често и в неподходящо време. Случва се да ви звънят дори и много след като сте приключили сделката с имота.

Не е ли по-добре да поверите жилището си само на една агенция, която  да поема обажданията и където персонала е обучен да го прави по подходящ начин?

Плюс това целият ви ден минава в огледи на апартамента, забележете - ОТ АГЕНЦИИ. Първо всички посредници в града минават през дома ви и чак тогава евентуално някой от тях ви води клиент. Все пак не само вашия апартамент е на пазара.

Не е ли по-добре един посредник да комуникира с всички тези агенции, да поема всички обаждания и да отсява САМО реалните клиенти? Спестяват се много повече време и нерви, нали?             

източник: ceb.bg

Как да определим цената на даден имот?

  Продажбата на недвижим имот е една сериозна и отговорна стъпка, която много хора предприемат на даден етап от живота си. Самата продажба се съпътства от много различни процедури, които трябва да бъдат изпълнени по правилния начин, за да може продажбата да приключи успешно. Безспорно един от най-важните въпроси, които определят дали ще бъде сключена успешна сделка и в какъв срок ще бъде приключена тя е цената на имота.
Голяма част от хората, които са решили да продават имот, не са сигурни как точно да определят реалната му цена. В много случаи, те определят някаква стойност, която ги устройва и им изглежда реалистична, но ако тя е прекалено висока, това на практика прави имота им непродаваем. Често самите собствениците желаят от брокера, с който работят, да обяви същата цена, въпреки неговите съвети за намаляване. Брокерът обикновено осъзнава, че има опасност да загуби доверието на клиентите си и те да потърсят негов колега, затова не са много редки случаите, когато той се съгласява с високата цена. Някои хора предпочитат да пишат в обявата си, че цената на имота е „по договаряне“, надявайки се при огледа да успеят за договорят желаната сума. Голямо значение при определянето на продажната цена има и периода, за който собственика иска да продаде имота си.
Един от най-важните въпроси, които бихме искали да поставим в тази дискусия е: Кой определя цената на предлагания недвижим имот- клиентът или брокерът? Дали брокерът е само консултант, които дава препоръчителна цена и изчаква клиентът да определи окончателната или последната дума трябва да е негова?
В практиката, оценителите на недвижими имоти, използват основно три подхода за определяне на обективнатаата пазарна стойност на оценявания имот:
- Метод на сравнителните аналози (сравняване на имота със сходни такива в същия район);
- Метод на капитализираните приходи (изчисляване на приходите, които имота може да генерира);
- Метод на амортизираните разходи на подмяна (изчислява се на база на разходите необходими за придобиване и подръжка на имота).
За да бъде определената цена максимално реалистична, често се прибягва до комбинирано оценяване по 2 или 3 от изброените методи.
На професионалистите в Ceb.bg, бихме задали следните въпроси:
1. Каква методология използвате, за да определите подходяща цена за даден имот на Ваш клиент?
2. Бихте ли работили с клиент, които желае имотът му да се продава единствено и само на цената, определено от него?
3. Как бихте постъпили ако прецените, че желаната от клиента цена е нереално висока?
4. Смятате ли, че обявяването на цена по договаряне е подходяща стратегия при продажба на имот?
На собствениците на недвижими имоти, бихме задали тези въпроси:
5. Как бихте постъпили, за да определите цената на недвижимия имот, който искате да продадете?
6. Бихте ли се съгласили да продавате имота си на цена, предложена Ви от брокера, с който работите?
7. Ако продавате недвижим имот, бихте ли написал, че цената е по договаряне или мислите, че това е несериозно?

 

Какво трябва да съдържа едно пълномощно за покупко-продажба на недвижим имот?

  Често подписваме документи (пълномощни, договори, споразумения), които уж били „стандартни”. Но истината е, че стандарт за Вашата воля и желания не съществува - добре е да го знаете!

Какво трябва да съдържа едно  пълномощно за покупко-продажба на недвижим имот?

Освен личните данни на упълномощителя и упълномощения, то трябва да съдържа точен адрес  и  квадратура на продавания имот, в т.ч.  на прилежащите  помещения (таван,изба) , земя  и (или ) право на строеж, както  и на общите  части от сградата. Най-добре е за описанието им да се използва информацията от документа за собственост на имота. Описват се подробно правата, с които се овластява пълномощника, както и инстанциите и учрежденията, пред които да представлява упълномощителя.

Важна подробност е също така  дали пълномощника ще има право да преупълномощава трети лица за изпълнението на волята на упълномощителя.  От голямо значение е и за какъв срок  се издава то. Пълномощното за продажба на недвижим имот трябва да бъде придружено с 2 бр. декларации по чл.264, ал.1 от ДОПК и 1 бр. декларация по чл.25, ал.8 от ЗННД, заверени нотариално.

Това което трябва да знаете е, че те са с различен срок от този на пълномощното и са  актуални от датата на издаване, до края на календарната година, т.е. ако срока на пълномощното  е например 18 месеца, то след  изтичането на календарната година трябва да се снабдим с нови декларации, за да можем да пристъпим към покупко-продажба.

Ако лицето пребивава в чужбина  заверката  може да стане и в Българско консулство или посолство. Пълномощно  и декларации могат да бъдат издадени от чуждестранен нотариус, като в  този случай трябва да бъдат преведени и легализирани от Министерство на външните работи. В случай, че страната, в която са издадени е подписала Хагската конвенция , документите могат да са придружени със специално удостоверение-“ апостил“ ("APOSTILLE"). То се издава за достоверност на документа, който удостоверява и се нуждае само от превод от преводаческа агенция (заклет преводач).

Съветът ни е, когато упълномощавате, то направете го целево (конкретно за дадени действия), обвързано с определен срок (или до края на изпълнението на  целта, за която го издавате). Добре е също така  пълномощника да е лишен от правото  да преупълномощава, освен ако изрично не ви се налага. Важно е, когато продавате, да бъде вписана и конкректна банкова сметка, в която да бъде преведена продажната сума (за да не попадне в чужда) :). Когато купувате пък е добре да имате посочен лимит на средствата за покупка, както и с какви параметри да е желаният имот (за да не станете горд собственик на два пъти по-малък имот, на три пъти по-висока цена).

Като за начало това ви е достатъчно . И УМНАТА – четете внимателно и не забравяйте, че с пълномощното вие давате ПРАВА !!! Нали знаете - не е луд този, който яде баницата, а този, който му я дава!                                                                                                                                            
В  следващата публикация ще ви запознаем по-подробно с преводите, легализацията и Удостоверението  “ апостил“,  а в  по-следващата  с това, какво трябва да предприемете, ако купувате имот, който се продава чрез пълномощник, за да не станете жертва на измама.